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    佛山在線

    卓哥說房|剛需盤與高端盤兩極分化

    最近,鵬瑞三龍灣壹號、保利秀臺天珺兩大高端盤雙雙報喜,陸續宣稱開盤熱銷22億元、28億元,這在平靜的佛山樓市激起一石浪花。反觀剛需市場,7月份以來,一直處于相對平淡狀態,樓盤周成交量普遍在個位數。剛需盤與高端盤出現較大的差異。

    近兩年,樓市分化發展明顯,一方面優勢地段優質產品備受青睞,普通地段普通產品則少人問津。另一方面,大戶型熱銷,價格持續走高,小戶型則表現平平。同一個樓盤,大戶型價格與小戶型價格甚至相差超過30%。

    種種跡象顯示,改善型需求漸成市場主角,剛需型需求市場略顯疲軟。去年下半年開始,樓市步入調整期,剛需產品價格波動較大,改善型產品則較為堅挺,高端住宅產品表現更是一枝獨秀,價格不斷突破,“4”“5”字頭非常普遍,而且銷量普遍優于剛需產品。

    改善型產品、高端住宅產品的走俏,一方面反映了目前樓市價值的分化趨勢,核心地段的改善型產品、高端住宅產品越來越突出它的價值;另一方面是過去十多年改善型需求的集中釋放,受“7090”、限購等政策影響,市場積壓了不少改善型產品的需求。隨著近年一系列高端改善型項目的上市,此類需求得到了釋放。

    市場的變化,也導致地產商新項目紛紛瞄準改善型市場。僅在禪城,今年下半年就出現3個以高端改善型產品為主的新盤,分別為鵬瑞三龍灣壹號、保利秀臺天珺、建投恒福壹號。9月16日,保利華南發布新品,推出3個以“珺”為名的新盤,都是保利天字系列產品,定位較高,以高端改善型產品為主。

    剛需產品與高端產品,已是兩個不同的價值邏輯。剛需購房者關注的焦點是配套、學校、性價比,看中的是使用功能,高端住宅的買家關注的焦點是地段、景觀、品質,看中的是環境、圈層。兩者面向不同的客戶群體,沒有交集。因此,不能以剛需的眼光看待高端住宅的價值,也不能以高端住宅的眼光來看待剛需市場。目前,代表大眾的、占市場主體的還是剛需市場,而不是高端住宅市場。

    物極必反。目前,改善型產品、高端住宅產品供應的放量,就相對擠壓了剛需市場的份額。剛需市場的疲軟只是暫時的,到全面復蘇時,剛需的供應就可能不足了。也許當下正是剛需購房者入市的一個較好窗口期。

    文丨梁瑞卓

    見習編輯丨冼子晴

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